Jumlah Populasi yang terus meningkat menyebabkan kebutuhan tempat tinggal di Indonesia meningkat pula. Sampai tahun 2035, jumlah populasi di Indonesia diperkirakan akan mencapai 300 juta jiwa. Populasi yang meningkat berdampak kepada kebutuhan pembangunan rumah bagi masyarakat Indonesia. Tingginya permintaan rumah tentu akan meningkatkan harga tanah karena tanah adalah faktor produksi utama untuk membangun rumah.

 

Gambar 1.1

Sumber: CEIC (2017)

Sampai tahun 2015, jumlah rumah yang dibangun di Indonesia telah mencapai 15 juta unit (lihat gambar 1.1). Dirjen Pembiayaan Kementerian PUPR Maurin Sitorus memperkirakan hingga tahun 2025 angka kebutuhan rumah di Indonesia mencapai 30 juta unit, sehingga kebutuhan rumah baru diperkirakan mencapai 1,2 juta unit per tahun. Dapat disimpulkan bahwa untuk memastikan agar masyarakat Indonesia mendapat hunian yang layak dan nyaman, pemerintah perlu membangun 15 juta unit rumah lagi sampai tahun 2025.

Tingginya permintaan rumah tentu meningkatkan harga tanah mengingat tanah adalah faktor produksi utama untuk membangun rumah. Permintaan tersebut berasal dari jumlah populasi yang terus meningkat, sedangkan penawaran dari tanah sendiri terbatas. Alhasil, harga tanah akan terus naik dan hal tersebut berdampak kepada peningkatan harga rumah. Berdasarkan data dari indeks properti residensial, harga rumah memiliki tren yang terus meningkat (lihat gambar 1.2).

Gambar 1.2

Sumber: CEIC (2017)

Sejak Maret 2014 sampai November 2016, harga properti residensial terus naik. Namun, kenaikan harga dari properti residensial tersebut semakin lama semakin kecil. Hanya pada Kuartal I-2016, pertumbuhan harga properti residensial kembali naik menjadi 0,99 persen dari sebelumnya sebesar 0,73 persen. Menurut survei yang dilakukan Bank Indonesia, faktor utama yang menghambat pertumbuhan bisnis properti adalah suku bunga KPR, uang muka rumah, perizinan, kenaikan harga bangunan dan pajak.

Kenaikan harga properti residensial ini tentu berdampak terhadap masyarakat Indonesia. Dampaknya jelas, masyarakat Indonesia akan semakin sulit membeli rumah, tak terkecuali Generasi milenial. Dalam 5 tahun terakhir, pendapatan generasi milenial hanya naik 10 persen dalam 5 tahun, sedangkan kenaikan harga tanah bisa mencapai 20 persen dalam setahun. Salah satu penyebab kenaikan harga tanah adalah aksi spekulan yang menahan tanah kosong. Para spekulan memiliki ekspektasi bahwa harga tanah akan terus mengalami kenaikan.  Harapannya, harga tanah di masa depan akan lebih mahal dibanding saat dia membeli tanah tersebut. Akhirnya spekulan tersebut hanya membeli tanah kosong dan tanah tersebut tidak dimanfaatkan apa-apa. Tidak produktif.

Rencana Kebijakan Pemerintah

Pemerintah tengah mempertimbangkan berbagai kebijakan pajak untuk menekan tingginya harga rumah di Indonesia. Salah satu kebijakan yang dipertimbangkan pemerintah adalah pajak aset yang dianggurkan. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian, Darmin Nasution menyampaikan bahwa pajak ini rencananya akan dikenakan pada perusahaan atau pribadi yang memiliki tanah secara luas tanpa memiliki perencanaan yang jelas terhadap tanah tersebut. Harapannya, penerapan pajak terhadap tanah menganggur dapat mengurangi laju inflasi dari kelompok properti residensial.

Manfaat pengenaan Pajak pada Tanah Menganggur

Pengenaan pajak di tanah kosong memiliki beberapa manfaat. Pertama, pajak tersebut diharapkan merubah perilaku spekulan tanah. Pengenaan pajak kepada tanah menganggur akan menjadi insentif bagi spekulan untuk tidak terus menganggurkan tanahnya. Harapannya, pajak yang tinggi akan membuat para spekulan merasa “tidak nyaman” dalam menyimpan tanahnya  dan segera menjual tanah tersebut.

Manfaat kedua adalah memaksimalkan potensi penerimaan pajak dari pajak bumi bangunan dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB). Menurut Yon Arsal, Direktur Potensi, Kepatuhan dan Penerimaan Pajak, pemerintah bisa saja mengenakan pajak progresif atas tanah menganggur menggunakan instumen PBB, BPHTP dan PPh Final. Harapannya, semakin banyak objek yang dipajaki, hal tersebut dapat menambah penerimaan negara.

Manfaat ketiga adalah membuat tanah mengganggur menjadi lebih produktif. Pajak yang dikenakan kepada tanah mengganggur diharapkan dapat merubah perilaku investasi masyarakat. Selama ini, masyarakat Indonesia lebih cenderung menggunakan tanah sebagai alat investasi. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Darmin Nasution mengatakan, saat ini masyarakat cenderung berinvestasi tanah ketimbang instrumen investasi Surat Utang Negara (SUN) maupun di pasar modal. Padahal, investasi di tanah yang menganggur tentu tidak produktif bagi pembangunan ekonomi. Diharapkan pengenaan pajak kepada tanah menganggur dapat merubah perilaku investor untuk melakukan kegiatan yang lebih produktif.

Tentu rencana pemerintah ini perlu kita apresiasi. Tapi, pemerintah harus tetap waspada agar rencana kebijakan ini tidak menjadi bumerang bagi dirinya sendiri. Jangan sampai harga tanah semakin naik ketika kebijakan ini sudah diterapkan.Kedepannya, pembahasan mengenai penerapan pajak untuk tanah menganggur masih didiskusikan. Definisi tanah menganggur, jenis pajak yang akan dikenakan, tata cara pemungutan pajak, dan berbagai hal teknis lainnya masih dirampungkan oleh pemerintah. Kita semua tentu berharap agar kebijakan ini dapat mengendalikan harga tanah dan yang paling penting, mampu menyediakaan tanah untuk masyarakat menengah ke bawah sehingga mereka memiliki akses untuk mendapatkan tempat tinggal pula.